Địa chỉ: Phòng số LE-04.47 Lexington Residence, 67 Mai Chí Thọ, P. An Phú,TP.Thủ Đức
Mạng xã hội:

Email: lsnguyenquocanh@gmail.com

0919403605

0948300400

10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Hỏi đáp pháp luật

10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

10-11-2021 09:14:17 AM - 384

1. TỪ NGÀY 01/01/2021, DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG BẮT BUỘC ĐĂNG KÝ VỐN PHÁP ĐỊNH PHẢI TỪ 20 TỶ ĐỒNG TRỞ LÊN

Trước đây, Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

“Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1.Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Theo quy định nêu trên, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và bắt buộc phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Mức vốn pháp định nói trên được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

Tuy nhiên, kể từ ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực (ngày 01/01/2021) thì khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 được sửa đổi như sau: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, từ ngày 01/01/2021, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập không bị ràng buộc về vốn pháp định, không bắt buộc phải đăng ký vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng trở lên.

2. LƯU Ý ĐIỀU KIỆN VỀ LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH

Luật kinh doanh bất động sản xác định các loại bất động sản sau đây sẽ được phép đưa vào kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Các bất động nêu trên khi đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện nhất định. Trong đó, đối với bất động sản đã hiện hữu cần đáp ứng điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, nhà, công trình xây dựng muốn đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; hông có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong các dự án đầu tư đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định các điều kiện:

+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

+ Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP;

+ Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Ngoài ra, tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh như sau: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải được cơ quan Nhà nước có văn bản xác nhận đủ điều kiện được bán.

Bên cạnh đó, Chủ đầu tư còn phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng được quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đồng thời, việc ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì trường hợp Chủ đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp đồng có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở xây dựng (Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).

3. LƯU Ý VỀ HUY ĐỘNG VỐN KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

Theo quy định tại Điều 67 Luật Nhà ở 2014 quy định các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở bao gồm: Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước; Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân; Vốn Nhà nước cấp bao gồm vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác.

Đối với từng loại nhà ở sẽ có các hình thức huy động vốn khác nhau: Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại; Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; Vốn cho phát triển nhà ở công vụ; Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; Vốn cho phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhânCác trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Trong trường hợp chủ đầu tư dự án huy động vốn theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và tại Điểm a Khoản 2 và Khoản 3, Khoản 4 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

– Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

– Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong trường hợp này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

+ Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

+ Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

+ Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

– Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo hình thức huy động “Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì Chủ đầu tư phải:

+ Tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản;

+ Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

4. LƯU Ý VỀ TIẾN ĐỘ THANH TOÁN TRONG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Theo quy định chung thông thường việc thanh toán khi mua bán tài sản sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên đối với hoạt động mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai, pháp luật có quy định giới hạn các khoản thanh toán tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, theo đó:

– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

– Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Ngoài ra, đối với hành vi thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định thì Chủ thể vi phạm có thể bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng và bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả lại phần chênh lệch và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định tại Điểm c Khoản 2, điểm g Khoản 6 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.

5. LƯU Ý VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI BÊN MUA, BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

[1] Theo quy định hiện hành, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Cụ thể, tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

[2] Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

– Chủ đầu tư có đủ các điều kiện sau đây (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng):

+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

+ Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.

+ Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

– Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

[3] Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

– Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.

– Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

+ Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại Khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN  và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

+ Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.

+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

– Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:

+ Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

+ Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

+ Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư Thông tư 07/2015/TT-NHNN cho từng bên mua.

+ Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Đối với hành vi bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định thì chủ thể vi phạm có thể bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng, bị buộc phải hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định tại Điểm d Khoản 3, điểm h khoản 6 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.

6. LƯU Ý KHI THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”

Tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Tại Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Vì vậy, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014, các loại bất động sản sau đây không được quy định là tài sản hình thành trong tương lai gồm:

Nhà ở đã xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét.

QSDĐ chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.

Như vậy, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình và tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó mà không được sử dụng cho mục đích khác.

Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, cụ thể:

[1] Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở

* Điều kiện: Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN.

* Hồ sơ thế chấp gồm: Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc); Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; Các giấy tờ khác (nếu có).

[2] Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

* Điều kiện: Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN; Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Hồ sơ thế chấp gồm: Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc); Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Các giấy tờ khác (nếu có).

[3] Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình

* Điều kiện: Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai; Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Hồ sơ thế chấp gồm: Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc); Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; Các giấy tờ khác (nếu có).

[4] Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

* Điều kiện: Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư; Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;  Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở; Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ thế chấp gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc); Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc); Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc); Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; Các giấy tờ khác (nếu có).

Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN.

7. LƯU Ý ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

[1] Hình thức doanh nghiêp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất và được kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 và Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định những hình thức để doanh nghiêp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất gồm:

– Được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp;

– Thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

– Thông qua việc Nhà nước cho thuê đất.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

– Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

 [2] Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

* Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam (Điều 183 Luật đất đai 2013)

 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

+ Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật đất đai 2013;

+ Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

+ Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.

–  Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 183 Luật  đất đai 2013  tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

+ Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật đất đai 2013 .

* Sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật đất đai 2013;

+ Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật đất đai 2013.

Một số lưu ý khác:

+ Thời hạn giao đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm (Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013)

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (Khoản 1 Điều 191 Luật đất đai năm 2013).

8. DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TRÁCH NHIỆM CÔNG KHAI THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông ti

Các tin khác

CÔNG TY LUẬT TNHH QA VÀ CỘNG SỰ